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ST, Sociedad de Tasación, alerta de que la oferta de vivienda nueva en la Comunidad de Madrid podría agotarse en un plazo de 10 meses -es decir, a finales de octubre de 2017-, un plazo de tiempo que se sitúa en los 12 meses en el caso de la provincia de Barcelona y en 14 en la Ciudad Condal.

Por lo que respecta al censo de costa, ST calcula que hay 5.594 viviendas nuevas sin vender, una cifra que equivale al dato de la Comunidad de Madrid.

En la Comunidad de Madrid, las existencias se han reducido de forma neta un 38,5% con respecto a 2014 y se sitúa en 5.474 viviendas. En este sentido, de las 8.898 viviendas de obra nueva que se registraban en 2014, actualmente quedan 1.911, lo que arroja una caída del 78,5% en dos años. Además de la oferta remanente, se han detectado otras 3.563 nuevas unidades, lo que arroja una oferta total de 5.474 viviendas.

En este contexto, el director general de ST Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, ha subraya que si no se ponen a la venta nuevas unidades se podría generar un repunte de precios.

En el caso de Madrid capital, de las 2.558 unidades de vivienda nueva que se registraban en 2014, a principios de 2017 quedan 448, lo que implica que se ha dado salida al 82% de la oferta. Además, hay que añadir otras 1.710 nuevas viviendas, elevando la oferta disponible a 2.158 viviendas y situando la absorción neta en el 15,6%.Asimismo, cerca del 80% de las existencias en Madrid capital son inmuebles puestos a la venta en los dos últimos años.

Además, el 36,2% del total de las existencias en la Comunidad de Madrid son inmuebles terminados, una oferta que se ha reducido un 62% con respecto a 2014. Por su parte, el 39,9% de la oferta es vivienda sin iniciar y el 24 % vivienda en construcción.En cuanto al tamaño medio de las viviendas excedentarias, el 36% son inmuebles con menos de 100 metros cuadrados y las viviendas de menos de 150.000 euros han reducido su peso hasta el 25,6%. Por tamaño de las promociones, éste se ha reducido un 33%.

En el caso de la provincia de Barcelona, ST estima que la oferta de vivienda nueva podría agotarse en 12 meses y en 14 meses en el caso de la Ciudad Condal. Y es que, de las 2.719 viviendas que se identificaban en 2014, quedan 725 unidades en el mercado, lo que supone una caída del 73,3%.

En los últimos dos años, se han generado 2.068 nuevas viviendas hasta las 2.793, lo que ha aumentado las existencias en un 2,7%. En la ciudad de Barcelona, de las 917 viviendas nuevas en oferta que se contabilizaban en 2014, actualmente quedan 215, lo que implica una caída del 82,5%.

Teniendo en cuenta la nueva salida de producto, la oferta actual de vivienda en Barcelona es de 1.072 viviendas, el 16,9 % más. Asimismo, en los municipios de Barcelona la oferta actual de vivienda sobre plano se ha incrementado un 212% respecto a 2014. Un aumento que se ha registrado también en el tamaño y en el precio.

Por lo que respecta a la zona de costa, ST calcula que el mayor excedente se observa en la Costa del Sol (2.482), seguida de la Costa Blanca (2.110), Costa Dorada (378), Costa Cálida (345) y Costa Brava (279).

Por cada 1.000 habitantes, el mayor excedente de vivienda se observa en la Costa Blanca con 1.011 unidades y el menor en la Costa del Sol con 658 viviendas.Madrid y BCN seguirán liderando la subida de precios

En cuanto a los precios, la tasadora prevé que el precio de la vivienda crezca una media del 3% en el conjunto de 2017, un ejercicio en el que continuará la senda alcista observada en 2016 -pero a un ritmo más suave de lo esperado-, liderada por Madrid y Barcelona. Según ha señalado Fernández-Aceytuno, esta previsión se ha calculado en base a las afiliaciones a la Seguridad Social, a un descenso de la tasa de paro hasta el 18%, a un incremento del consumo, un PIB del 2,5%, un Euribor en mínimos, un incremento de renta de las familias y de la confianza del consumidor y una recuperación de la industria.

El incremento de los precios de la vivienda seguirá estando liderado por Madrid y Barcelona, que encabezan además el mercado de alquiler donde, sin que ST vea una burbuja, sí se constatan fuertes tensiones de los precios en algunas zonas de alta demanda.De hecho, el arrendamiento con opción a compra seguirá siendo una alternativa sólida en 2017, donde la vivienda seguirá siendo un valor refugio marcado por la mejora de la financiación y pese a la desaceleración en la creación de hogares.

Fuente: http://www.elmundo.es/economia/2017/01/16/587ca5abca474127298b4613.html

El Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto Ley que establece un mecanismo extrajudicial para reclamar la devolución de las cláusulas suelo indebidas. Se trata de un procedimiento gratuito para los consumidores y los bancos tendrán tres meses para resolver las reclamaciones. En cuanto a la fiscalidad, las cantidades recuperadas no tributarán en el IRPF, salvo cuando formaron parte de la deducción por inversión en vivienda habitual.

Las líneas generales del Real Decreto Ley que se ha aprobado y que se publicará mañana en el BOE son las siguientes:

• Se trata de un cauce extrajudicial para evitar el colapso en los juzgados y la tardanza en la devolución de las cantidades cobradas indebidamente.
• Es un trámite gratuito para el consumidor y voluntario, ya que puede acudir directamente a la vía judicial. Se prevé además una reducción de los aranceles notariales y registrales derivados de los cambios en la hipoteca que puedan resultar de la adopción de medidas compensatorias distintas a la devolución del efectivo.
• Es un mecanismo obligatorio para la banca cuando lo solicite el cliente y tendrá un mes desde la entrada en vigor de esta normativa (el lunes 23 de enero) para establecerlo y que los deudores conozcan que existe un sistema alternativo.

Aunque la hipoteca ya esté totalmente cancelada, si estuvo afectada por la cláusula suelo, entonces el banco tiene la obligación de ponerlo en conocimiento al ex-deudor porque puede verse afectado como si la hipoteca estuviera viva.

• El consumidor, una vez que sepa que tiene cláusula suelo reclamará a la entidad y ésta deberá remitir el cálculo de la cantidad a devolver incluyendo intereses o, alternativamente, las razones por las que considera que la reclamación no es procedente. El consumidor deberá manifestar si está de acuerdo con el cálculo y, si lo está, la entidad realizará la devolución del efectivo en un plazo máximo de tres meses.
• Puede haber alternativas a la devolución en efectivo: el consumidor y el banco pueden acordar medidas compensatorias distintas de la devolución en efectivo como, por ejemplo, la novación de las condiciones de la hipoteca (reducción de la cuota de la hipoteca, por ejemplo). En este caso, la aceptación por parte del hipotecado quedará por escrito, tras haber sido debidamente informado del valor económico de la medida alternativa.
• Si el consumidor decide ir directamente al juzgado, pero una vez iniciado el procedimiento extrajudicial y hasta que se haya resuelto éste, las partes no podrán ejercitar ninguna acción judicial o extrajudicial.
• En cuanto a las costas judiciales, si el hipotecado demanda a la entidad tras no llegar a un acuerdo en la reclamación extrajudicial y la sentencia que obtiene en económicamente más favorable para él, entonces el banco será condenado en costas. Pero si el consumidor acude a la vía judicial directamente sin usar la reclamación previa y el banco se allana totalmente (decide devolver las cantidades indebidas) antes del trámite de contestación a la demanda, la entidad no será condenada en costas, es decir, cada parte pagará sus costas.
• La fiscalidad: se reforma la Ley del IRPF para que, en el caso de devolución de cantidades indebidamente cobradas por cláusulas suelo no se integren en la base imponible del IRPF. “Esto es lógico si se tiene en cuenta que se trata de una aplicación de renta, de un gasto en el que se incurrió de forma indebida, y que por tanto no genera ningún rendimiento cuando se recupera”, asegura José María Salcedo, socio del despacho de abogados Ático Jurídico.

Sin embargo, las cantidades devueltas sí tributarán cuando en su día formaron parte de la base de la deducción por inversión en vivienda habitual, o cuando tuvieron la consideración de gasto deducible (de los rendimientos del capital inmobiliario o de actividades económicas).

Si el consumidor se dedujo esas cuantías, la declaración complementaria se hará sin sanción y sin intereses de demora.

• Potestad del Gobierno para crear un órgano de seguimiento y control de las reclamaciones efectuadas. En dicho órgano estarán presentes consumidores y abogados y emitirá un informe semestral. Este órgano velará por que las entidades cumplan sus obligaciones de información, sobre todo con respecto a personas vulnerables.

Agustín Jiménez comienza su jornada laboral gestionando unas 90 habitaciones repartidas en 12 pisos. No es dueño de ninguno, pero tiene las llaves de todos y los cuida y saca rentabilidad como si fueran propios. Es su property manager o gestor de propiedades, un negocio que, sin ser nuevo, se ha puesto de moda en los últimos cinco años. Que el arrendamiento de viviendas y la compra como inversión para su posterior alquiler se estén disparando en españa —la rentabilidad ha subido al 6,3% en 2016— explican el tirón que está teniendo este negocio, que nace en londres a finales de los años noventa. La existencia de portales inmobiliarios y plataformas de alquileres ha hecho el resto.

“actualmente, más de 2.800 personas, ya sea de forma independiente o en empresas, se dedican profesionalmente en todo el territorio nacional a la gestión de inmuebles, y va en aumento al tratarse de un negocio muy rentable y con un bajo riesgo”, afirma alejandro artacho, consejero delegado y cofundador de spotahome, start-up española de alquileres de más de un mes de duración. El 50% de las habitaciones y pisos que hay publicados en su plataforma proceden de property managers y el resto llegan de particulares.

Estos gestores, también conocidos como flat managers, paran los golpes y se encargan de esa parte engorrosa y oscura que casi siempre implica alquilar una casa. La forma de operar de muchos de ellos comienza con la búsqueda de propietarios, a los que localizan en las webs inmobiliarias, mediante anuncios en la calle o con el infalible método de preguntar a los porteros. Les ofrecen desentenderse del piso durante los meses o años que dure el contrato del alquiler.

Renta mensual

El dueño entrega las llaves y a cambio recibe una renta mensual. Fuera preocupaciones. Todo lo demás lo hace el gestor: comprobar los contratos de alquiler por vencer, gestionar los desalojos y las quejas de los inquilinos, buscar nuevos clientes, realizar visitas, solventar incidencias, publicar las propiedades en plataformas online, hacer los check in y check out, encargar los servicios de limpieza, lavandería y reparaciones. E incluso se encargan de hacer reformas y hasta de transformar un piso de cuatro habitaciones en seis, por ejemplo, con el fin de sacarle la mayor rentabilidad posible.

“el trabajo abarca desde la posible reforma del inmueble hasta su administración diaria; hablamos de una gestión completa en la que el propietario recibe el alquiler mensual y se despreocupa del resto. Esto es un beneficio que buscan propietarios que tienen inmuebles como inversión y que desconocen o no tienen tiempo suficiente para concentrarse en esta actividad”

Explica Agustín Jiménez, de help accommodation, empresa especializada que desde 2010 ha ayudado a más de 7.000 clientes a encontrar alojamiento. El perfil corresponde a estudiantes internacionales o jóvenes trabajadores en prácticas que necesitan vivienda por unos meses.

“a estos gestores no les suelen interesar los alquileres vacacionales o por días, sino que buscan profesionales y estudiantes que alquilen por un periodo mínimo de tres a seis meses; siempre por encima de 30 días, porque de otra forma no les saldría rentable toda la gestión que supone alojar otro inquilino nuevo en tan poco tiempo”

Comenta Artacho. De hecho, las tareas que más tiempo les ocupan son las entradas y salidas (30%), la comunicación con los inquilinos (20%), el mantenimiento y reformas (15%) y las visitas a los inmuebles (15%).

Por su gestión, estos profesionales, con conocimientos del mercado y de la legislación, reciben un porcentaje de cada alquiler. “habitualmente es el propio gestor quien fija el precio que paga el inquilino y el alquiler que recibe el propietario. Se llevan un 30% neto mínimo, aunque lo normal suele estar o sobrepasar el 50% neto en cada uno de los pisos que controlan”, cuenta Artacho.

Su negocio está, sobre todo, en el alquiler de habitaciones en pisos compartidos. Van desde las cuatro o cinco habitaciones por piso hasta las 11 o 12 en las casas más grandes. También suelen combinar en su cartera algunos pisos de un dormitorio o estudios.

Hoy, el mercado de property managers se encuentra en las grandes ciudades españolas y sus áreas metropolitanas. Y la casuística es variada: algunos trabajan por cuenta propia y otros en empresas, según el volumen de su cartera. A partir de los 10 pisos, unas 50 habitaciones, empiezan a necesitar al menos un empleado.

La aparición en escena de plataformas de alquiler de pisos de larga duración está ayudando a estos profesionales a expandir rápidamente su negocio. Un ejemplo es la de spotahome, conocida como el air bnb español, pero con la particularidad de publicar pisos y habitaciones que se alquilan más de un mes. Permite hacer la reserva online, de forma que el gestor o propietario puede alquilar la vivienda con varios meses de antelación y evitar que el piso se quede vacío durante largas temporadas. La propia compañía se encarga de visitar cada una de las habitaciones y pisos que hay en su plataforma y de hacer fotos profesionales, videotours en alta calidad y planos detallados. Así, el gestor encuentra inquilinos sin necesidad de organizar más de una visita. “no tiene que enseñar la casa nunca más”, cuenta Artacho. La plataforma, que el pasado año fue premiada en el south summit, tiene anunciados más de 30.000 alojamientos de más de 10.000 propietarios (64% fuera de España y 36% en territorio nacional). “con nosotros, los property managers pueden ahorrar hasta un 30% en costes comerciales y en tiempo”, calcula Artacho.

Inversión inicial

la inversión necesaria para arrancar el negocio de uno de estos gestores depende mucho de si el piso necesita reformas. Si no, basta con entregar al dueño del inmueble un mes de fianza a cambio de las llaves. Aunque de forma minoritaria, esta figura también ha metido la cabeza en el negocio de los alquileres vacacionales y temporales. Natalia, de 40 años, se dedica profesionalmente a ello y lo hace en solitario. Gestiona un estudio y dos apartamentos de una habitación en el centro de madrid. “la estancia media es de cinco noches”, dice.

Otros se sirven de plataformas con tanto tirón como la de ­airbnb. “el 70% de los anfitriones en españa responde al perfil de home-sharer —comparten la casa donde viven—, especialmente en las grandes ciudades, por lo que la figura de los property managers es minoritaria en la plataforma en zonas urbanas. No obstante, la oferta vacacional —costa brava, costa del sol, baleares o levante— representa una parte creciente de los anuncios y la figura del property manageren airbnb está muy ligada a esos mercados”, señalan en la plataforma. “muchos de ellos son pequeñas empresas de la zona, aunque el 70% gestionan menos de 10 propiedades”, añaden.

Fuente: http://economia.Elpais.Com/economia/2017/02/10/actualidad/1486721634_887691.Html

El precio de la vivienda en alquiler se ha incrementado un 2,4% durante el segundo trimestre de 2018, dejando el precio por metro cuadrado en 10,8 euros mensuales, según el informe de evolución de los precios del alquiler publicado por idealista. En tasa interanual la subida alcanza el 15,6%.

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, asegura que

“es cierto que estamos viviendo un proceso de subidas generalizadas, pero en ningún caso podemos hablar de burbuja, ya que por definición estas solo se dan cuando se compra un activo y no cuando se arrienda. En el alquiler, los precios tienen techo (los salarios) y si traspasan ese nivel la demanda se retira irremediablemente hasta que los precios bajen. Pero hay que ser conscientes que habrá zonas y calles de las grandes ciudades en las que el precio seguirá subiendo, porque la oferta es escasa”.

Los datos muestran que los mercados que antes y con más fuerza comenzaron a subir están ya ajustando sus precios a la baja. “Como es el caso de Barcelona, mientras que en otros los incrementos comienzan a dar señales de agotamiento. Por el contrario, las subidas más llamativas se producen en mercados que han comenzado recientemente su proceso de normalización. En este sentido, resulta claro que las voces que reclaman topes a las rentas que los propietarios ponen a sus viviendas se demuestran inútiles. De hecho, las políticas llevadas a cabo en otras capitales europeas como París o Berlín se han demostrado ineficaces, además de existir dudas sobre su legalidad, ya que lo único que han logrado ha sido eliminar producto del mercado y generar un mercado negro de sobreprecios”, destaca Encinar.

El jefe de estudios de idealista destaca una serie de medidas que por un lado aumentarían la oferta de calidad y por otro ayudarían a frenar la subida de precios.

“En primer lugar, agilizar la recuperación de la vivienda en caso de impago, que básicamente consistiría en actualizar los plazos de la Ley de desahucio express que aprobó Zapatero en su segunda legislatura, así como mostrar tolerancia cero con la ocupación. También sería positivo que el nuevo Ejecutivo recuperase la desgravación fiscal a inquilinos que derogó Rajoy, y que aportó tanta transparencia al mercado. Los inquilinos, al desgravarse su alquiler, sacaron a la luz miles de contratos. Además, podría ofrecer un tratamiento fiscal igualmente beneficioso para los propietarios”.

COMUNIDADES AUTÓNOMAS

Todas las comunidades autónomas registran precios superiores a los que tenían hace tres meses, excepto Cataluña, donde las rentas de las viviendas en alquiler descendieron un 0,2% durante la primavera. La mayor subida se ha registrado en Murcia, donde el precio ha crecido un 8,5%. Le siguen las subidas de La Rioja (8,4%) y Navarra (7,7%). Por detrás se sitúan Cantabria (6,4%), Baleares (6,1%), Comunitat Valenciana (6%) y Andalucía (4,9%).

Madrid (15 euros/m2) es la autonomía más cara. Le sigue Baleares (14,8 euros/m2) y Cataluña (14,7 euros/m2). Por debajo se encuentra Euskadi (11,8 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Extremadura (4,4 euros/m2), Castilla-La Mancha (4,9 euros/m2), Galicia y La Rioja (5,7 euros/m2 en ambos casos), que son las comunidades más económicas.

PROVINCIAS

44 provincias han visto cómo sus precios se incrementaban durante la primavera. El mayor repunte se ha registrado en Huelva, donde los precios han aumentado un 13,7%. También han sido relevantes las subidas registradas en Murcia (8,5%), La Rioja (8,4%), Palencia (8,3%) y Navarra (7,7%). La mayor caída se ha producido en Ciudad Real (-2,2%), seguida por Zamora (-2,1%) y Barcelona (-1,1%). En Madrid los precios subieron un 0,8%.

El ranking de las provincias más caras está encabezado por Barcelona (15,8 euros/m2 al mes), Madrid (15 euros/m2) y Baleares (14,8 euros/m2). Jaén es la provincia más económica para alquilar una vivienda, con 4 euros/m2 al mes. Le siguen Zamora y Cáceres (4,2 euros/m2 en ambos casos).

CAPITALES

En Lugo los propietarios han aumentado un 9,4% el precio de sus inmuebles en alquiler. En Pamplona, el incremento ha sido del 7,6%. Importante también ha sido la subida en Murcia, donde los precios se sitúan un 7,5% por encima de lo que estaban hace tres meses. En Madrid, el precio aumentó un 1,2%. Girona, en cambio, marca la mayor caída de entre las 15 capitales que han reducido sus precios esta primavera (-4,3%). Le siguen las caídas de Albacete (-2,4%), Santa Cruz de Tenerife (-2,2%) y Barcelona (-2,1%).

Barcelona es la capital española con los alquileres más caros (17,2 euros/m2), seguida de Madrid (16,1 euros/m2) y San Sebastián (15,4 euros/m2). En la parte opuesta de la tabla encontramos a Zamora, la capital más económica, con un precio de 4,5 euros/m2; seguida por Cáceres (4,8 euros/m2), Ávila y Ciudad Real, con 4,9 euros/m2 en ambos casos.

Metodología

Para la realización del índice de precios inmobiliarios de idealista se han analizado 64.220 anuncios estaban anunciados en su base de datos en junio de 2018. Para asegurar la exactitud de los datos se han eliminado de la muestra aquellos inmuebles cuyos precios estaban fuera de mercado, además de las viviendas unifamiliares porque su presencia desvirtuaba el precio en algunas zonas. No se ofrece el precio de aquellos municipios con un número de inmuebles inferior a 50, ya que la muestra no resulta suficiente. El índice inmobiliario de idealista está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos.